中国房地产报记者独家得知，各省市于8月底请示的新型城镇化试点，目前名单早已确认，全国共计挑选了50多个试点，明确名单迅速就不会对外发布。对于新型城镇化试点中镇改市的难题，中央层面担忧机构收缩，地方上级政府主要担忧财政收入的挤压。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令在拒绝接受中国房地产报记者专访时回应。回应，他建议：第一，镇改市后公务员总量维持恒定，要对内部结构展开调整;第二，在地方财政上实施逐步过渡性的政策;第三，实行省管县。

中国房地产报：8月底，新型城镇化试点名单相继请示。对于早已请示的试点，何时确认最后名单?试点的目标和任务是什么?乔润令：目前，新型城镇化试点名单早已确认，全国共计挑选50多个试点，明确名单迅速就不会对外发布。

总体上来说，试点的挑选顾及公平和平衡原则，不论东部沿海，还是中西部都有典型。对于试点城市，接下来要制订试点方案，每年都会有督导、检查和评估，总结一些经验和作法。目标是到2017年要构成制度和体系，在全国推展。只不过不一定等到三年之后，哪方面专项改革条件成熟了，就可以立刻推展。

中国房地产报：新型城镇化试点还包括哪些方面?乔润令：主要还包括四个方面：第一，创建农业移往人口市民化成本承担机制。农民入城的公共服务开支必须相当大的支出，据我们调研，光义务教育方面就必须几十亿元。这些农业移往人口市民化成本如果光让城市政府解决问题认同开销不起。

现在探究的办法有可能是中央财政出有一部分，各级政府出有一部分，企业再行出有一部分。第二，创建多元化可持续的城镇化投融资机制。以往城镇化过程中一些城市没平稳的财政收入来源，对土地财政倚赖过大。试点考虑到创建多元化可持续的城镇化投融资机制，把权利责任更进一步劳改，给与试点城市发债的自主权，自发性自还，拒绝公开发表半透明。

第三，改革完备农村宅基地制度。农民入城后，要逐步改革和完备农村土地的解散机制，特别是在是宅基地有偿有序的光阴。

第四，创意行政管理和减少行政成本的设市模式。我国享有十几亿人口，却才有600多个城市，如果把小城镇划入也不过2万多个。比起于欧美发达国家，我国的城市数量过于较少了。

下一步，住建部和民政部要确认城市标准，划界城市边界。一些县要变为城市，还有非常一部分特大镇也要变为城市，就是我们提及的镇改市试点。在这四项专项改革试点基础上，还有城市创业创意环境、城市公共服务机制等七项综合试点。

中国房地产报：刚才你提及镇改市试点工作，你指出在此过程中必须突破哪些难题?乔润令：我国现有多达10万人的镇就有152个，其中人口规模在10万~20万的，超过小城市规模的就有142个。人口规模在20万~50万的，超过中等城市规模的有10个。尤其是东南沿海地区，一些特大镇的财政收入年均可约几十亿元，按照现有的标准早就是市了。

但因为仍为镇的体制，没独立国家的财权、用人权、管理权、审批权，造成这些地方的经济发展阻碍。广东、浙江、江苏等地早已开始了一些改革，比如官僚主义强镇，在现有体制下彰显镇县级或副县级管理的权限。

这样的改革由于在法律上没地位，随着政策制定者的变化，随时有可能被交还。温州龙港镇就经常出现过这种情况。

对于这种发展受到的排挤有一个形象的比喻：一个长大的成人还穿著小孩的衣服。因此国家明确提出镇改市试点。试点的难题主要在于两个方面：一是中央担忧镇改市后不会导致机构收缩，一下子减少一两倍的人，不会导致政府公务支出大幅度减少;二是地方上也有障碍，原本主管这些镇的县不期望镇改市后分离出来过来。

比如一个县发展最差的两个镇就这么分过来了，对县级财政收入影响相当大，这牵涉到利益的博弈论。中国房地产报：在你看来，在试点镇改市过程中如何解决问题这些问题?乔润令：试点的思路是，如果镇的规模充足大，就应当作为县级市，变为省辖市。省辖市还有一种形式地级市，这两种模式是不切实际的，叫作切块设市。

而必要另设镇级市，实施县管市，我们国家没这种体制，我指出镇级市意义并不大。明确提出低成本设市就是主要解决问题机构收缩问题。设市后人手一定不要再行减少。

我们研究的思路是公务员总量恒定，内部结构调整。只要做到这个原则，中央担忧的机构收缩问题就会经常出现。另一方面，县级政府的利益不在于权力之争，而在于财政归属于方面。

针对这个问题可以制订过渡性办法，在一定期限内，财政还是归县级政府。同时县和镇都调整各自财政结构，然后逐步瓦解，以后镇改市财政几乎独立国家。第三，省管县要之后实行。

省管县后很多事情就好办了，比如说独立国家一个镇，变成县级市，必要归省里管，和地级市没关系了。这样财政体制理顺一起比较更容易，地级市的障碍就避免了。中国房地产报：这些试点将从哪些方面受益?对于房地产行业的影响有哪些?乔润令：镇改市试点的益处就是创建起合适这些镇发展的体制，公共卫生、规划等部门都会创建起适当的部门，实施城市管理。

另外，国家的一些财政、户籍制度等改革都会优先在这些地方实施。具体来说，以下几个方面的益处显而易见：享有土地划拨权。

这样，土地出让后取得的收益就回到了本级政府，之前是全部上缴。享有人事权。对于人事任命，比起之前更为灵活性。

享有审批权。原本上项目要经过层层审核，现在环保、项目等权力都集中于在镇改市一级。

镇改市对于房地产行业来说，也是一种造就。随着基础设施的完备，城市的地价和房价都会构成一种下跌预期。但对于东南沿海一些本身基础设施就很完备、和城市差异较小的建制镇来说，有可能会再次发生相当大变化。

中国房地产报：你怎么看中小城市的房地产发展前景?乔润令：现在一些二三线城市的房地产供给展现出出有供大于求的局面，住宅市场的供应相当严重不足。这几年较为冷的城市综合体和商业项目，基本也是告终的案例。

国外在城镇化过程中，曾多次造就了一批商业综合体的兴旺。中国的城镇化过程有可能跨过这个阶段，不必须这么多的商业地产。原因在于中国的电商发展速度之慢，相比之下多达人们的想象。人们就不必须再行到商业综合体去消费，在网上就可以解决问题购物市场需求。

现在商业综合体的租金也太高，造成商家成本上升，在价格上显然没优势。扎根中国房地产市场的现实情况，一些地产商改向了小城镇，研发养老地产、生态地产等涉及产品。

这些也正是中国城市供给中的空白。

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